部屋を借りるとき、家賃の何か月分ものお金が、一度に出ていきます。初期費用です。少しでも抑えたい。そう思うのは当然です。
抑える前に、まず中身を分けてみます。初期費用には、返ってくるお金と、返ってこないお金が混ざっています。
初期費用は、3種類に分けられる
預けるお金。敷金です。民法は、敷金を、家賃などの支払いを担保するために借主が貸主に渡すお金、と定めています。契約が終わって部屋を返したら、未払いの家賃などを差し引いた残りが返ってきます（くわしくは明治編①）。
払いきりのお金。礼金、仲介手数料、保証料などです。礼金は、辞書に「部屋や家を借りるとき、謝礼金という名目で家主に支払う一時金」とあります（デジタル大辞泉）。民法に、敷金のような返還の決まりはありません。
先に払うお金。入居する月や翌月の家賃、火災保険料などです。
見積もりをもらったら、項目の横に「預ける」「払いきり」「先払い」と書きこんでみてください。総額が同じでも、中身はずいぶん違います。
抑えるときに見る、5つのところ
1. 敷金・礼金。敷金や礼金のない物件もあります。ただし、東京都のガイドラインには「敷金がない場合でも借主が負担すべき原状回復の費用は払わなければなりません」とあります。敷金ゼロは、退去費用ゼロという意味ではありません。
2. フリーレント。家賃が無料になる期間のある物件です（辞書には「家賃が無料であること」とあります）。期間や条件は物件によって違うので、契約の前に確かめてください。
3. 保証料。保証会社を使う場合にかかります。目安と確かめかたは、いま編①に書きました。初回だけでなく、更新のときの金額も見てください。
4. 火災保険。国土交通省のサイトで公開されている相談対応の事例集には、保険への加入が契約の条件になっている場合は、加入する必要があると考えられる、と書かれています。補償の中身と保険料は、申し込みの前に確かめてください。
5. 仲介手数料。不動産会社に支払う手数料です。上限は国の告示で決まっていて、貸主と借主から受け取れる合計は「1か月分の賃料×1.1倍」までです。くわしい決まりは、国土交通省のページに載っています。
くらべるなら、総額で
初期費用が安くても、毎月の家賃が高ければ、長く住むほど差は縮まります。逆もあります。ここは計算です。
たとえば、2年住むつもりなら、「初期費用＋家賃24か月分」でくらべます。家賃が月3,000円違えば、2年で72,000円。初期費用の差と、どちらが大きいでしょうか。
私は2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を持っています。その立場から言うと、いちばん見てほしいのは、ここです。
契約の前に、内訳を確かめる
札幌市のサイトには、こうあります。「契約書や重要事項説明書の内容、入退去時にかかる費用を、契約前に必ず確認しておきましょう」。
法律でも、契約が成立するまでに、家賃以外に受け渡しするお金の額と目的を説明することが、不動産会社に義務づけられています（宅地建物取引業法 第35条）。
分からない項目があったら、「これは何のお金ですか」「返ってきますか」と聞いてください。聞いて悪いことは、ひとつもありません。
まとめ
1. 見積もりを「預ける・払いきり・先払い」に分ける。
2. 敷金ゼロでも、退去のときの費用は別。
3. 初期費用だけでなく、住む期間の総額でくらべる。
「これをすれば必ず安くなる」という方法は、ありません。物件ごとに条件が違うからです。ただ、中身が分かれば、くらべられます。見積もりの読みかたが分からないときは、項目ごとにご説明します。
確かめた資料：法務省 民法改正のパンフレット／コトバンク「礼金」／東京都 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（第4版）／民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（令和4年3月）／国土交通省 不動産取引の仲介手数料／札幌市「賃貸アパートの原状回復のトラブル」。確認したのは2026年10月8日です。
次回の「いま編」は、入居審査です。何を見られているのかを調べます。あしたは明治編。学生の町に増えた「下宿屋」の話です。
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